Turks ve Caicos plancılarının kararı Danışma Meclisi tarafından onaylandı

Turks ve Caicos Adaları’nda inşaat ve geliştirme büyük bir iştir. Ada çapındaki yetkililer gayrimenkulde yerli ve yabancı yatırımları teşvik etmeye hevesli olsa da, adaların genişletilmesi bedava olmaktan çok uzak. Diğer Karayip adalarında olduğu gibi, Turks ve Caicos Adaları da katı planlama ve imar yasalarına sahiptir:

• Milli parklar gibi kilit alanları kalkınmaya zarar vermekten koruyun; Ve
• Hassasiyet ve orantılı büyüme ile adalardaki yapılandırılmış ortamı iyileştirin.

2021 Tümen Konseyi davası Başsavcı – Chili Creek Malikanesi Turks ve Caicos hükümetinin önemli planlama kararlarına saygı gösterilmesini ve onaylanmasını sağlamak için daha fazla çaba göstereceğini açıkça gösteriyor. Aşağıda, durumu inceliyor ve adalarda büyümeye başlarken emlak geliştiricilerinin ve yatırımcıların akıllarında tutmaları gereken bazı önemli şeyleri özetliyoruz.

Hukuk firması ParrisWhittaker, yerel, ödüllü bir iş pratiğidir. Uzmanlarımız, yerel planlama yasaları ve anlaşmazlıklar dahil olmak üzere gayrimenkul hukukunun tüm yönleri hakkında tavsiyelerde bulunur.

Turks ve Caicos’ta Planlama ve Geliştirme Hukuku

Turks ve Caicos’ta planlama yasasının önemli bir kısmı, Planlama Dairesi tarafından yönetilen Fizik Planlama Komutanlığı’dır. Planlama başvuruları, Fiziki Planlama Kurulu tarafından incelenerek onaylanır veya reddedilir.

ParrisWhittaker ile deneyimimiz var:

• İlgili bölge planlarını analiz edin;
• Önerilen herhangi bir müşteri gelişimini nasıl etkileyebileceklerini değerlendirmek; Ve
• Belirli bir teklifin ne kadar uygun olacağına dair bir fikir edinmek için devlet daireleri ve adanın yatırım ajansı ile iletişime geçin.

Chilli Creek Limited. V Başsavcı

Chili Creek vakası, Turks ve Caicos’taki planlama yetkililerinin kararına itiraz etmeden önce geliştiricilerin konumlarında sağlam olmaları gerektiğini vurguluyor. Yaklaşık 25 yıl içinde geliştirme ve planlama sonuçları ile ilgili vaka. Yani gerçekler biraz karmaşık ama şu şekilde özetlenebilir:

• 1995 kiralaması kapsamında Chili Creek Estate ve Marina Limited’in (‘Chili Creek Limited’), Chili Creek ve Chili Kay olarak bilinen bir bölgenin gelişimi için bir ana plan dahilinde belirli binaları ve ilgili tesisleri inşa etmesine izin verildi. Silly Creek Ltd tarafından sunulan projeler onaylandı.
• Chilli Creek Ltd. ile hükümet arasında 1995 yılındaki kira sözleşmesi konusunda bir anlaşmazlık çıktı. Bu, 2006 yılında hükümetin Chili Cain’in daha önce onaylanmış bir arazi kullanım planı kapsamında geliştirilmesine izin vermeyi kabul ettiği resmi bir anlaşma (‘yerleşim anlaşması’) ile çözüldü.
• Arazi kullanım projesi, Chili Gail’de bir milli parka düşen beş özel konutun inşası için verildi.
• Turks ve Caicos Hükümeti, Chili K bölgesini de içeren Chili Creek Limited’e ticari bir kiralama verdi.
• Silly Creek Ltd, bu ticari kiralamaya dayanarak, arazi kullanım planında belirtilen beş yerleşim biriminden birinin planlanması için izin başvurusunda bulundu.
• Planlama Müdürü, önerilen gelişmeye Milli Park içinde izin verilmeyeceği gerekçesiyle izin vermedi.

Bölüm Konseyi Kararı

Chilli Creek Ltd., Temyiz Mahkemesini uzlaştırma sözleşmesinin (yukarıdaki davanın özetinde bahsedilen) proje onayı vermekle eşdeğer olduğuna ikna etmeyi başardı. Planlama Direktörü onu geri alamadı.

Hükümet daha sonra davayı Gizlilik Konseyi’ne götürdü. Uzlaşma anlaşmasına varıldığı sırada resmi bir başvuru bile olmadığı için uzlaştırma anlaşmasının proje onayını sağlayamayacağını savundu.

Danışma Meclisi, Chilli Creek Ltd.’nin argümanının hükümet lehine yanıltıcı olduğunu tespit etti. Valinin arazi kullanım planlamasındaki yasal işlevlerini, arazi sahibi olarak Kraliyet adına ticari kiralama şartlarını müzakere etme ve kabul etmede valinin yegane rolü ile karıştırmaktadır.

Danışma Meclisi, Turks ve Caicos Adaları’nın planlama için kapsamlı bir yasal düzenlemeye sahip olduğuna dikkat çekti. Kamu yararına alınan kararların alınmasında ve kayıt altına alınmasında şeffaflık ve hesap verebilirliği sağlamak için bir ‘prosedür uygulaması’ vardır.

Yerleşim anlaşmasının yasal arazi kullanım planlaması ile pek ilgisi yoktur ve kesinlikle bir imar izni değildir. Anlaşma, Crown arazi sahibi ile araziyi geliştirmek isteyen Chilli Kay arasındaki ticari işlemi yansıtıyordu.

Yorum

Turks ve Caicos’ta villa ve otellerin iş geliştirmeleri için planlama uygulamaları son yıllarda artmıştır. Bu tür mülklere olan yüksek talep, adalarda canlı bir emlak piyasası olduğu anlamına gelir. Arazinin değeri de önemli ölçüde arttı. Bu, yatırımcılar için, Turks ve Caicos’taki her türlü ticari gelişme düşünüldüğünde, sahada uzman avukatların tavsiyelerinin artık her zamankinden daha önemli olduğu anlamına geliyor.