Sıfır ipotek geri dönüyor

CNN
—

Pek çok Amerikalı ev satın almak istiyor ancak ön ödemeyi karşılayacak onbinlerce doları yok.

Bu büyük engel A tarafından kaldırıldı. Yeni yüzde sıfır ipotek programı İki hafta önce ülkenin en büyük ipotek kredisi veren kuruluşlarından biri tarafından başlatıldı.

Ancak United Toptan Mortgage tarafından sunulan yeni program, bazı uzmanların bu kredilerin ev sahiplerine nasıl ters tepebileceğinden endişe etmesine neden oluyor – özellikle de ev fiyatlarının artması durursa. Bazıları için kötü anıları canlandırır İpotek çöküşü Bu da 2008’deki mali krizin fitilini ateşledi.

Phoenix Suns NBA takımının milyarder sahibi Matt Ishbia liderliğindeki UWM, uygun ev alıcılarının peşinat ödemesine gerek olmayacağını söyledi.

Bunun yerine program, alıcıların ev değerinin %97’sini ilk ipotek olarak ödemesine ve ardından kalan %3’ü (15.000 $’a kadar) ikinci ipotek olarak sunmalarına olanak tanıyacak.

Bu ikinci ipotek faiz tahakkuk ettirmeyecek, ancak ev satıldığında, ipotek ödendiğinde veya ev sahibi yeniden finansman sağladığında – toplu ödeme olarak tam olarak – geri ödenmesi gerekiyor.

“Talep çok büyüktü.”

Bu ipotekler yalnızca ilk kez ev satın alacak olanlara ve geliri bölgedeki ortalama gelirin %80’ini aşmayan kişilere açıktır.

UWM’nin baş strateji sorumlusu Alex Elezaj, CNN’e şunları söyledi: “İlk talep çok büyüktü. Halihazırda birkaç bin kredi kullandık.”

UWM, başka hiçbir toptan borç veren veya banka dışı ipotek şirketinin ulusal düzeyde böyle bir program sunmadığını söyledi. (UWM, Mortgage Matchup platformu aracılığıyla ev alıcılarını ve ev sahiplerini ipotek komisyoncularıyla buluşturan bir toptan kredi şirketidir. Bu ayın başlarında Mortgage Matchup, Mortgage Matchup olarak yeniden adlandırıldı. İlk ipotek ortağımız NBA ve WNBA’dan.)

Ancak bazıları bu tür ipoteğin gelecekteki ev sahipleri için sorunlara neden olabileceğinden endişe ediyor.

Temel risk, ön ödeme yapmadıkları için ev sahiplerinin özsermaye olmadan başlayacaklarıdır.

Bu, sıcak konut piyasasının aniden soğuması ve ev değerlerinin düşmesi durumunda kendilerini hemen su altında bulacakları (evin değerinden daha fazlasını borçlu olacakları) anlamına geliyor.

Ev sahibinin işini kaybetmesi, mali sıkıntı yaşaması veya taşınmaya ihtiyaç duyması nedeniyle hızlı bir şekilde satış yapması gerekiyorsa bu bir sorun olabilir.

Aniden ikinci ipotek için kancaya takılmışlardı. Su altında olduğu için evi satmak borcu ödemeye yetecek kadar nakit getirmeyecek.

Boston College Hukuk Fakültesi’nden profesör Patricia McCoy, “Bir ev sahibi aradaki farkı telafi edecek nakite sahip değilse, ikinci ipoteğinde temerrüde düşecek ve haciz ve kredi hasarı riskiyle karşı karşıya kalacak” dedi.

Tüketici Mali Koruma Bürosu’nun eski bir ipotek düzenleyicisi olan McCoy, bu senaryonun “milyonlarca ev sahibinin bunaldığı ve ipoteklerini ödeyemediği subprime krizi sırasında yaşananların aynısı” olduğunu söyledi. “Bu daha önce de oldu, yine olabilir.”

2006’da patlayan konut balonu, kısmen subprime borçlulara verilen kredilerdeki patlamayla körüklendi. Balonun patlak vermesine yol açan yıllarda, borç verenler ayarlanabilir faiz oranlı ipotekler ve peşinatsız krediler gibi yeni ürünler ortaya çıkardılar ve bu ürünler sonunda ev fiyatları çökünce patlama yaşadı.

Şu anda konut piyasası kesinlikle yanıyor. Ev fiyatları rekor seviyelerde ve talep o kadar güçlü ki bazı evler satılıyor Nakit ihale savaşlarından sonra istenen fiyattan daha yüksek.

Ancak başka bir potansiyel sorun da, bunun gerçekleşmesi durumunda ev sahiplerinin kendilerini daha yüksek ipotek faiz oranlarına hapsolmuş halde bulmalarıdır. Federal Reserve faiz oranlarını düşürmeye başlıyor.

Bunun nedeni, daha düşük bir oranda yeniden finansman sağlamak için ev sahibinin ikinci ipoteğin tamamını ödemesi gerekmesidir. Bunu yapmak için yeterli paraları olmayabilir.

Ayrıca daha yüksek faiz oranlarına da takılıp kalabilirler çünkü borç verenler, eğer evde yeterli sermaye yoksa borçlunun yeniden finansman yapmasına izin vermezler.

Sıfır toplamlı ipotekler için başka seçenekler de var. Örneğin, Bank of America başlattı Peşinatsız ipotek programı 2022’de bazı siyahi ve İspanyol mahallelerinde ilk kez ev satın alacaklar için.

beğenmek Pankreas Kırsal alanlarda ABD Tarım Bakanlığı (USDA) tarafından desteklenen sıfır faizli ev kredilerinin yanı sıra, gaziler ve hayatta kalan eşler için ABD Gaziler İşleri Bakanlığı (VA) tarafından garanti edilen kredilerin de bulunduğunu belirtiyor.

Sorumlu Kredilendirme Merkezi’nin kıdemli politika danışmanı Anneliese Lederer, UWM kredi programını düşünen ev sahiplerinin şartlar ve koşullara aşina olmasının önemli olduğunu söyledi.

Lederer, “‘Peşin ödeme yok’ gibi eğlenceli ifadeler kullanmak kulağa heyecan verici ve havalı geliyor, ancak ayrıntılı açıklamaları okumalısınız,” dedi ve şöyle devam etti: “Bu, konut kredisini karşılayabilen ancak peşinatı olmayan insanlara olanak sağlamak için harika bir ürün olabilir. ev sahibi olmak için yapılan ödeme. Ancak soru şu: İkinci ipoteği nasıl ödeyebilirsiniz? Plan nedir? Şu anda herhangi bir plan yok.”

Daha sıkı mali düzenlemeyi savunan kar amacı gütmeyen Better Markets’ın CEO’su Dennis Kelleher, CNN’e, konut piyasasının sarsılması halinde böyle bir ipotek ürününün bazı borçlulara zarar vereceğinden endişe duyduğunu söyledi.

Kelleher, “Ev fiyatları çok dramatik bir şekilde artmaya devam etmedikçe, bu ipotekler tıpkı yüksek faizli ipotekler gibi saatli bombalar olacak” dedi. “Bu, Amerikan ev sahibi olma rüyasını neredeyse anında bir kabusa dönüştürme potansiyeline sahip.”

Kelleher, ev fiyatlarının şu anda keskin bir şekilde artmasına rağmen devam edeceğinin garantisinin olmadığını belirtti.

Mevcut ev fiyatları arttı Geçen ay yıllık %6 artışla 407.600 dolara yükseldi – Şimdiye kadarki en yüksek Nisan ayı ortalama fiyatı.

Kelleher, “Patlayacak bir balonun içinde miyiz yoksa trend çizgileri mi artacak bilmiyoruz” dedi. “Fakat ev fiyatları tarihin en yüksek seviyelerindeyken, düşük gelirli insanlara yüzde 100 ipotek ürünlerini dayatmak herkesi çok endişelendirmeli.”

St. Joseph Üniversitesi’nde ipotek finansmanı dersleri veren yardımcı doçent Jonathan Adams, UWM’nin kredi programının “ipotek kredilerini kötü hale getiren tüm özelliklere” sahip olduğunu söyledi.

UWM, borçluların hala katı sigortalama kurallarına uyması gerektiğini belirterek bu endişelere yanıt verdi.

UWM’nin genel müdürü Elizay, “Bu iddialarda bulunan insanlar sektörün mevcut durumu hakkında eğitimsiz” dedi. “Günümüzün ortamında UWM, kredi taahhüt sorumluluğunu üstleniyor ve bu da bize bu kredilerin yüksek kalitede olduğuna dair güven veriyor.”

Elezaj, “Bu büyük bir olumlu. Tüketicilere yardımcı oluyor ve her açıdan büyük bir kazanç” dedi. “Ev kiralayan ve satın almak isteyen ancak 10.000 $ veya 15.000 $ peşinat sahibi olma engeli olan insanları düşünün. ödeme. Bu da bunu ortadan kaldırıyor.”

Şunu da belirtmek gerekir ki bazı Uzmanlar, kredi standartlarının 2008 mali krizinden bu yana önemli ölçüde iyileştiğini söylüyor.

günler Ninja Kredileri (Gelir yok, iş yok, varlık yok) ve ayarlanabilir faizli ipotekler büyük ölçüde ortadan kalktı.

Bankrate’in baş mali analisti Greg McBride, “Burada 2006’ya geri dönmeyeceğiz” dedi. “Kredi verme standartları, genellikle hiçbir standardın bulunmadığı kriz öncesi aşamadan hala çok uzakta.”

Ancak eski bir Wall Street analisti olan Adams, peşinat ödeyemeyen ve ortalama gelirin %80’inden azını kazanan birinin (bu kredi programına hak kazananların) fiyatlar yükseldiğinde muhtemelen ekonomide daha fazla zorluk çekeceği konusunda uyardı. . Düşüyorlar.

Adams, “Subprime krizinin derslerinden biri, borçlanmayı kolaylaştırarak borçlulara herhangi bir iyilik yapmamanızdı” dedi.