Perakende kıyameti nedir? Alışveriş merkezleri geri döndü.

Alışveriş merkezi sahipleri kendilerini çok alışılmadık bir durumla karşı karşıya buldu: 20 yıldır ilk kez perakende alanına olan talep arzı geride bırakıyor.

Bu talep son zamanlarda arttı ve yıllardır sessiz kalan inşaatlar ve düşük performans gösteren mülklerin temizlenmesinden sonra perakende pazarı daha az kullanılabilir alanla karşı karşıya kaldı. Tasfiyeden sağ kurtulan mülkler kiracı kaydettirdi, bu da daha fazla alışveriş yapanın ilgisini çekecek ve onlara kalmaları için daha fazla neden sağlayacak. Bu, balta fırlatma ve son zamanlarda turşu top gibi eğlence deneyimlerini destekleyen daha fazla restoran ve mekan anlamına geliyor. Bu aynı zamanda kitapçılar ve giyim markaları gibi iyi performans göstermeyen geleneksel perakendeciler için de daha az alan anlamına geliyordu.

Bir emlak firması olan Cushman & Wakefield’ın Amerika perakende hizmetleri, acente kiralama ve ittifaklarından sorumlu başkanı Barry Scardina, bu taşınmalar nedeniyle “artık eskisi kadar kiracı kaybı yaşanmıyor ve ev sahipleri daha sağlam bir kiracı karışımı yaratıyor” dedi. “Son 10 yılda kaydedilen en verimli doluluk oranlarından bazılarını görüyoruz.”

Cushman & Wakefield yakın tarihli bir raporunda alışveriş merkezlerindeki boşluk oranlarının yüzde 5,4 ile son yirmi yılın en düşük seviyesinde olduğunu ve kira müzakerelerinde üstünlüğün kiracılardan ev sahiplerine kaydığını söyledi.

Talebi karşılamak için geliştiriciler, sorunlu ve arızalı mülkler, hatta perakende satışın mevcut kullanımdan daha uygun olabileceği yerler arıyor. Partners Capital, Las Vegas yakınlarındaki 100.000 metrekarelik bir ofis kompleksini, restoranları, butikleri, sağlık ve sağlıklı yaşam operatörlerini, eğlence alanını ve merkezi bir barı içerecek olan The Cliff adlı 30 milyon dolarlık bir projeye dönüştürüyor. Şirketin başkanı Bobby Khorshidi, bunun, geliştiricinin birkaç yıl önce perakende merkezi portföyünün çoğunu sattığı ve lojistik sağlayıcılar gibi kiracıları barındıran endüstriyel binalara odaklandığı dönemde yaptığı şeyden bir değişim olduğunu söyledi.

Partners Capital’in hamlesi, ofis ve alışveriş merkezi mülklerinin kaderinin nasıl başka yerlere yöneldiğinin yerinde bir temsili.

Queen Creek, Arizona’da 260.000 metrekarelik bir alışveriş merkezi olan Vineyard Towne Center’ın ikinci aşaması da dahil olmak üzere çeşitli projeler planlayan Phoenix geliştirme şirketi Vestar’ın CEO’su David Larcher, pandeminin “bizim için iyi” olduğunu söyledi. parça parça satıyorum.”

“Terk edilmiş pek çok alan başka kullanımlara dönüştürüldü ve çok fazla borcu olan ve parmaklarının ucunda asılı kalan perakendeciler silindi” dedi.

Pandemi iyileşmeyi hızlandırmış olsa da bu, on yıldan fazla bir süre önce başlayan bir değişime dayanıyor. 2009 mali krizi ve durgunluğunun ardından ve e-ticaretin büyümesinin ortasında, perakende iflasları bir alan fazlalığı yarattı ve birçok yatırımcının alışveriş merkezlerini satmasına veya dönüştürmesine ve ofisleri, apartmanları ve depoları benimsemesine neden oldu. 2006’dan 2009’a kadar artış gösteren alışveriş merkezi alanı, önce 2009’dan 2016’ya, ardından da salgın sırasında olmak üzere öncelikle iki dalga halinde daralmaya başladı.

Hâlâ var olan alışveriş merkezleri, değişen tüketici zevklerini karşılamak için stratejilerini değiştirdi ve sahipleri, restoranlar, eğlence merkezleri, fitness operatörleri, butik hizmetler, halka açık toplanma alanları ve tıbbi tesisler dahil olmak üzere yüksek trafikli kiracıları getirdi.

Bazı durumlarda geliştiriciler fazla mağaza alanını daraltmaya devam ederken apartmanlar, marketler, oteller ve ofisler ekliyorlar.

Trademark Property Company, perakende alanını yaklaşık yarı yarıya azaltarak ve ofis, konut, otel ve eğlence kullanımlarını ekleyerek Arlington, Teksas’ta 470.000 metrekarelik bir merkezi yeniden geliştirmeyi planlıyor.

Benzer şekilde Shopoff Realty Investments, Los Angeles’ın güneyindeki Westminster Mall yakınındaki boş Macy’s ve Sears mağazalarını konuta ve restoranlar gibi yaklaşık 25.000 metrekarelik gıda perakende alanına dönüştürmeyi planlıyor. Proje, şirketin sorunlu perakende mülklerini satın alma ve dönüştürme stratejisinin bir parçası. Irvine, Kaliforniya merkezli şirketin kurucusu Bill Shopoff, bunun mağaza alanını genellikle yüzde 60 ila 90 oranında azalttığını söyledi.

“Boru hatlarımızı önümüzdeki birkaç yıl boyunca iyi stoklanmış halde tutmak için bu fırsatlardan yeterince var” dedi.

Cushman’dan Bayan Scardina ve diğer sektör uzmanları, Phoenix, Nashville ve Austin, Texas gibi hızlı büyüyen pazarlardaki açık pozisyonların toparlanmaya öncülük ettiğini söyledi. Lüks alışveriş merkezlerinde de az sayıda boş yer bulunduğunu ekledi.

Şahsen alışverişte hafif bir canlanma görülmesi ve daha fazla perakendecinin mağazaları dağıtım noktası olarak kullanmaya başlaması nedeniyle sektörde son yıllarda talepte de artış görüldü. Ülke genelinde metrekare başına yaklaşık 24 dolar olan ortalama kira fiyatı bu yılın ilk çeyreğinde bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 4 daha yüksekti. Fort Worth’ta perakende ve karma kullanımlı bir geliştirici olan Trademark Property Company’nin kurucusu Terry Montesi, bazı durumlarda ev sahiplerinin yeni kira fiyatlarını önceki kiralamaya göre yüzde 30’dan fazla artırabileceğini söyledi.

Mevcut ortam yatırımcıların ilgisini yeniden canlandırıyor. Perakende mülkler tercih edilmediğinden değerleri son birkaç yılda genellikle apartmanlar ve depolar kadar artmadı. Sonuç olarak alışveriş merkezleri, faiz oranlarının inatla yükseldiği bir dönemde daha pahalı varlıklara kıyasla cazip bir getiri sağlayabilir.

1992 yılında Trademark’ı kuran Bay Montesi, “Perakende gayrimenkul sektörünün temelleri kariyerimdeki en güçlü temellerdir” dedi. “Sermaye piyasaları tamamen perakendeye doğru ilerlemedi ancak gelişmeye başlıyor.”

Ancak bir avuç tehdit, güzel zamanları rayından çıkarabilir. Endüstri uzmanları, Walmart ve Target’in son çeyrek kazançlarında bildirildiği gibi, en dikkate değer olanı tüketicilerin enflasyon nedeniyle baskı altında hissetmeleri ve ihtiyari harcamalardan geri çekilmeleri olduğunu söylüyor. Alışveriş merkezi sahipleri ve perakendeciler, artan faiz oranlarının yanı sıra artan inşaat ve sigorta maliyetleri nedeniyle de baskı altında; tüm bunlar da doluluk giderlerini artırıyor.

Yatırımcılar aynı zamanda Express ve Rue21 gibi daha fazla giyim mağazasının iflas başvurusunda bulunması ve Macy’s ve Walmart gibi büyük perakendecilerin düşük performans gösteren mağazaları kapatması nedeniyle zor durumdaki perakendecileri de izliyor.

Bu arada alışveriş merkezleri uzun zamandır olduğundan daha iyi görünüyor ve hızla boşalan alanlar genellikle diğer kiracılar tarafından işgal ediliyor.

Grubun CEO’su Sanford Segal, pandemi sırasında geliştirici NewMark Merrill’in, Kaliforniya’nın Inland Empire’da geçen yıl açılan 96.000 metrekarelik bir merkez olan Rialto Village projesinin yüzde 100’ü için ön kiralama taahhütleri aldığını söyledi. On yıl önce, kiralama öncesi yükümlülüklerin genellikle pozisyonun yüzde 65 ila 70’ini işgal ettiğini söyledi.

Yaklaşık 100.000 dolara Chicago’da dört alışveriş merkezi satın alan Segal, “Herhangi bir partiye gittiğimde ve birine alışveriş merkezi işinde olduğumu söylediğimde insanlar ‘Ah, zavallı şey!’ diyor” diyor. Bu yıl 100 milyon dolar. “Dolayısıyla, mağazanın kapanacağını duyurduktan sonraki gün komisyonculardan telefon alma fikri çok sıra dışı. Belki de biz, Dünya’nın yok oluşunun hamamböcekleriyiz.”