New York Community Bancorp, bankalara 560 milyar dolarlık emlak uyarısı yaptı

(Bloomberg) — ABD ticari emlak piyasası, COVID-19 salgınının başlangıcından bu yana çalkantı içinde. Ancak New York Bancorp topluluğu, bazı kredi verenlerin acıyı yeni yeni görmeye başladıklarını hatırlattı.

Bloomberg'den en çok okunanlar

Bankanın temettü ve hisse senedi rezervlerini azaltma kararları, hisselerinin %38'lik rekor bir düşüş yaşamasına neden oldu ve KBW Bölgesel Bankacılık Endeksi'ni, geçen Mart ayında Silikon Vadisi bankasının çöküşünden bu yana en kötü gününe sürükledi. Japon bankası Ozora Bank, Asya ticaretindeki paylarının düşmesine yol açan Amerikan ticari gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili bir kayıp konusunda uyarıda bulunarak gayrimenkul endişelerini daha da artırdı.

Bu endişe, ticari gayrimenkul değerlerinde devam eden düşüşün yanı sıra hangi kredilerin başarısız olabileceğini tahmin etmenin zorluğunu da yansıtıyor. Bu aşamayı tanımlayan şey, salgının neden olduğu uzaktan çalışmaya geçiş ve hızla yükselen faiz oranlarıdır; bu da stresli borçlular için yeniden finansmanı daha pahalı hale getirmiştir. Milyarder yatırımcı Barry Sternlicht bu hafta ofis piyasasının 1 trilyon dolardan fazla kayıplara doğru gittiği konusunda uyardı.

Borç verenler için bu, bazı ev sahiplerinin kredilerini ödemekte zorlanması veya binalardan uzaklaşması nedeniyle daha fazla temerrüt potansiyeli anlamına geliyor.

New York'ta sorunlu mülklerin yeniden müzakere edilmesinde uzmanlaşan Keen-Summit Capital Partners LLC'nin müdürü Harold Bordwin, “Bu, piyasanın dikkate alması gereken çok büyük bir sorun” dedi. “Bankaların bilançoları, vadesinde karşılığını alamayacak çok sayıda gayrimenkul olduğu gerçeğini hesaba katmıyor.”

Moody's Investors Service, Çarşamba günkü gelişmelerin ardından New York Community Bancorp'un kredi notunun düşürülüp düşürülmeyeceğini gözden geçirdiğini söyledi.

Hikaye devam eder

Devamını oku: NY Community Bancorp, gayrimenkul risklerinin piyasayı sarsmasıyla battı

Tripp'e göre, bankalar 2025 yılı sonuna kadar yaklaşık 560 milyar dolarlık ticari gayrimenkul vadesiyle karşı karşıya kalacak ve bu, o dönemde vadesi dolacak tüm gayrimenkul borçlarının yarısından fazlasını temsil ediyor. Özellikle bölgesel kredi verenler sektöre daha fazla maruz kalıyor ve büyük kredi kartı portföyleri veya kendilerini izole edecek yatırım bankacılığı işletmeleri olmadığı için büyük emsallerine göre muhtemelen daha fazla zarar görecekler.

JPMorgan Chase & Co.'nun Nisan ayında yayınlanan raporuna göre, ticari gayrimenkul kredileri küçük bankalardaki varlıkların %28,7'sini temsil ederken, büyük bankalardaki bu oran yalnızca %6,5'tir. Bu risk, geçen yılki bölgesel bankacılık çalkantısının ardından zaten yüksek alarma geçmiş olan düzenleyicilerin ek incelemesine yol açtı.

Pandeminin başlamasından bu yana geçen yaklaşık dört yılda, özellikle ofisler için gayrimenkul sıkıntıları belirgin olsa da, emlak piyasası bazı açılardan belirsizlik içindeydi: alıcılar ve satıcılar arasında binaların değeri konusundaki belirsizlik nedeniyle işlemler azaldı . Şimdi, yaklaşan borç vadelerine çözüm bulma ihtiyacının ve Fed'in faiz oranlarını düşürme olasılığının, değerlerin ne kadar düşük hale geldiğini gösterecek daha fazla ticareti tetiklemesi bekleniyor.

Bu düşüşler çok sert olabilir. Los Angeles'ın üçüncü en yüksek ofis kulesi olan Aon Center, yakın zamanda 147,8 milyon dolara satıldı; bu, 2014'teki önceki satın alma fiyatından yaklaşık %45 daha düşük.

Borduin, “Bankalar – topluluk bankaları, bölgesel bankalar – bazı şeyleri piyasaya sürmekte gerçekten yavaş davrandılar çünkü bunu yapmak zorunda değillerdi, onları vadeye kadar tutuyorlardı” dedi. “Bu varlıkların gerçek değerini manipüle ediyorlar.”

Çok aileli krediler

Küçük kredi verenleri çevreleyen gerilime ek olarak, temerrüde düşen ipoteklerin ne zaman ve nerede ortaya çıkabileceğinin tahmin edilememesi de var; yalnızca birkaç temerrüt potansiyel olarak hasara yol açıyor. New York Community Bancorp, ücretlendirmedeki artışın kooperatif binası ve ofis mülkleriyle ilgili olduğunu söyledi.

Ofisler gayrimenkul yatırımcıları için özel bir endişe alanı olsa da şirketin en büyük gayrimenkul riski, bankanın yaklaşık 37 milyar dolarlık konut kredisine sahip olduğu çok aileli binalardan geliyor. Bu kredilerin neredeyse yarısı kira kontrollü binalar tarafından destekleniyor ve bu da onları 2019'da kabul edilen ve ev sahiplerinin kiraları artırma kabiliyetini katı bir şekilde sınırlayan New York Eyaleti düzenlemelerine karşı savunmasız hale getiriyor.

Geçen yılın sonunda Federal Mevduat Sigorta Kurumu, kira düzenlemesi yapılan binaların desteklediği yaklaşık 15 milyar dolarlık kredi satarak yüzde 39 indirim aldı. Bu binaların karşılaştığı zorlukların bir başka işareti de, Tripp'in ne zaman analiz ettiğine göre, New York City'deki menkul kıymetleştirilmiş krediler taşıyan, kirası istikrarlı binaların yaklaşık %4,9'unun Aralık ayı itibarıyla temerrüde düşmüş olması, diğer konut binalarının üç katıydı. mülkler iflas etti. bina.

“Muhafazakar Borç Veren”

Geçtiğimiz yıl Signature Bank'ın bir bölümünü satın alan New York Community Bancorp, Çarşamba günü yaptığı açıklamada, konut kredilerinin yüzde 8,3'ünün temerrüde düştüğünü, bunun da yüksek temerrüt riski altında oldukları anlamına geldiğini söyledi.

Maverick Real Estate Partners müdürü David Aviram, “New York Merkez Bankası, Signature Bank'a kıyasla daha muhafazakar bir borç veren oldu” dedi. “Ancak, kira istikrarı sağlanan çok aileli mülkler tarafından güvence altına alınan krediler, New York Commercial Bank'ın kira defterinin muadillerine göre daha büyük bir yüzdesini oluşturduğundan, kira yasalarında 2019 yılında yapılan değişikliğin daha önemli bir etkisi olabilir.”

Bankaların ticari gayrimenkul risklerini azaltmaları yönünde baskı artıyor. Geçtiğimiz yıl bazı bankalar belirsizlik nedeniyle öncelikli kredi satışlarını durdururken, piyasanın erimesiyle birlikte daha fazla borç pazarlaması bekleniyor.

Kanada İmparatorluk Ticaret Bankası yakın zamanda Amerika Birleşik Devletleri'ndeki sıkıntılı ofis mülkleri için kredi pazarlamaya başladı. ABD ofis kredileri toplam varlık portföyünün yalnızca %1'ini oluştururken, CIBC'nin kârı bu sektördeki yüksek kredi zararları karşılıkları nedeniyle düşüş gösterdi.

Aviram, “Bankaların şu ana kadar temerrüde düştüğünü bildirdiği kredilerin oranı, 2024 ve 2025 yıllarında meydana gelecek temerrütlerle karşılaştırıldığında küçük bir düşüş” dedi. “Bankalar hâlâ bu önemli risklere maruz durumda ve gelecek yıl faiz oranlarında olası bir düşüş bankaların sorunlarını çözmeyecek.”

–Sally Bakewell'in yardımıyla.

(Aozora Bank'ın ikinci paragraftaki emlak uyarısına ilişkin güncellemeler)

Bloomberg Businessweek'ten en çok okunanlar

©2024 Bloomberg L.P